2021. 07월 기준 내용입니다

안녕하세요?
현대해상 대출 상담사 안정연입니다

뉴스를 보면 부동산 얘기 나올 때 마다 자주 등장 하는 용어 3가지 LTV DTI DSR 어렵고 헷갈리고

특히 주택 담보대출 받으려고 보면 이렇게 LTV DTI DSR 이런 용어가 많이 등장 하잖아요?

오늘은 주택 담보 대출시 꼭 필요한 용어지만 항상 헷갈리는 LTV, DTI, DSR 용어에 대해 최대한 쉽게 정리해 드릴 텐데요

LTV, DTI, DSR 이 3가지는 간단하게 설명 드리면 금융기관에서

주택을 담보로 돈을 대출 받을 때 얼마까지 대출 받을 수 있는지 결정 기준 이라고 생각 하시면 되세요

들어도 넘 어렵고 헷갈리는 용어 벌써 머리 아프시죠?

남들은 아는 것 같은데 나만 모르는 것 같고 

용어도 넘 어려운데 계산은 어떻게 하는지 쉽게 알려주면 좋겠는데 너무 헷갈리기만 한 용어

그래서 최대한 쉽게 예시로 설명해 드릴게요

주택 담보대출 받을 때 알고 보면 기본적으로 대출 규제 관련 조회도 해보고

아하! 그게 이런 거 였구나 하실 거예요

LTV DTI DSR = 대출금액을 받을때 결정기준을 말합니다

기준	투기지역/투기과열지구	조정대상지역
LTV	9억 이하 40% 9억 초과 20%	9억 이하 50% 9억 초과 30%
DTI	40%	50%

투기지역 투기과열지구는 15억 초과 아파트 대출 불가 합니다.

투기지역 투기과열지구 LTV 9억 이하 대출시 40%를 적용하고 혹시라도 9억 초과시 LTV 20%를 적용합니다

그리고 조정대상지역은 LTV 9억 이하 대출시 50%를 적용하고 9억 초과시 LTV 30%를 적용하는데 산출 예시는 아래 부분에 정리 해드렸어요 

 

LTV 란?

현재 살고 있는 집이거나 매매로 대출을 받을 때 말 그대로 주택을 담보로 대출 받을 때

인정되는 부동산 실제 가치에서 얼만큼 가치를 쳐서 대출을

받을 수 있는지 정하는 주택 담보대출 비율 이라고 하는데요


LTV (주택담보 인정비율) = 대출가능금액 / (담보 부동사 가격) 주택 자산가치

또는 주택가격 * 주택담보대출비율(LTV) = 대출 받을 수 있는 최대금액


담보대출 받을 수 있는 최대 금액이라고 생각 하시면 되세요

혹시라도 전세로 세입자가 있을 때는 임대차 보호법이 있어서 최우선 변제를 해 줘야 하기 때문에

지역에 따른 우선 변제금을 제외한 금액이 대출이 가능한 거죠

LTV 계산 방법 예시

예시1) 시세 5억 아파트 조정지역 LTV 50%일 경우 주택 담보대출 가능 금액은?
시세 5억 * 50% = 2억 5천만원 가능 합니다

예시2) 시세 12억 아파트 조정지역 LTV 50% 일 경우 주택 담보대출 가능 금액은 얼마가 가능 할까요?

9억 초과 하기 때문에 ( 9억 * 50% ) + 9억 초과분 나머지( 3억 * 30% ) = 5억 4천만원 가능 합니다

예시3) 시세 5억 아파트 투기지역 LTV 40% 일 경우 담보대출 가능 금액은?

시세 5억 * 40% = 2억원 가능 합니다

예시4) 시세 12억 아파트 투기지역 LTV 40% 일 경우 담보대출 가능 금액은?

9억 초과 하기 때문에 (9억 * 40%) + 9억 초과분 나머지 (3억 * 20%) = 4억 2천만원 가능 합니다

DTI 란?

소득으로 대출금을 산정하는 방식인데요

주택 담보대출을 본인 소득 대비 상환 능력을 보는 지표라 생각 하시면 되세요

쉽게 말해서 대출 받은 사람이 갚을 수 있는 능력을 갖추었는지 소득을 보고

원리금 상환 능력이 되는지 확인하고 대출을 해 주겠다는 거죠

LTV 보다는 대출 받기가 조금 더 까다롭다고 생각하시면 되세요

총부채 상환비율로 부채 원리금이 연간소득에서 차지하는 비중을 말합니다

년간 소득에서 1년 동안 주택담보대출 연간원리금 상환액 그리고 나머지

기타 이자가 차지하는 비중을 말합니다


DTI (총부채상환비율) = 주택담보대출 원리금(원금+이자)상환액 + 기타 대출(이자) 상환액 / 년소득

대출 받는 분의 경제력 능력을 보고 대출 한도를 산정하는 거죠

상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한 한다고 보시면 되세요

부채가 적을수록 대출상환 능력이 높겠죠?

주택담보대출외 기타 부채에 대해선 연간이자 상환액만 포함 하고 일반 신용대출 연간원금 상환액은 제외되세요

DTI 계산 방법 예시

1년 소득이 4천만원 이고 DTI 50% 일때 주택담보대출 연간 원리금 상환액과 기타이자

상환액이 2천만원 이내 일 때만 대출이 가능합니다


예시) DTI 34.8%= (주택담보대출의 연간원리금 1,500만원+개인신용대출 연간이자 70만원) / 연봉 4,500만원

DSR 란?

총부채 원리금 상환비율, 총제적 상환 능력 비율 이라고 하는데요

DSR은 대출 심사시 대출 받는 분이 일년 동안 갚아야 할 모든 대출 원리금을 연소득 으로

나눈 비율인 거예요

내가 받는 모든 대출의 원금과 이자 나가는 돈이 내가 1년 동안 버는 돈과 비교를 해서

정말 돈 갚을 능력이 되는지에 따라 대출해 주기 때문에 혹시라도 DSR 규제 대상이 되면

소득에 따라 대출 한도가 줄고 추가 대출이 막힐 가능성이 생깁니다

주택 담보대출 원리금 상환액 뿐 아니라 차량구입, 할부금, 학자금 대출, 신용카드 미납액,

신용대출 등 모든 부채를 합산한 대출 원리금 이라 DTI 보다 더 까다롭답니다


만일 위에 DTI 예시로 DSR 계산시 얼마가 나올까요?


DSR= 모든대출 원리금(원금+이자)상환액/년소득학자금 신용대출 차할부 등 모든대출을 포함합니다

DSR 계산 방법 예시

1년 소득이 4천만원 DSR 40% 일 때 일년 동안 갚아야 할 총 전체 원리금 1천 6백만원 이내 일때 대출 가능 합니다

DSR 56.4%= (주택담보대출의 연간원리금 1,500만원+개인신용대출연간원리금 1,040만원) / 연봉 4,500만원

이렇게 DSR 40% 가정 했을때 DSR 56.4% 가 나왔을때 40% 초과가 되서 대출이 안 될수 있어요

참고 적으로 DSR 한도는 은행권이 40% 비은행권은 60% 이므로

은행에서 DSR 규제로 대출이 막힌다면 현대해상 에서 추가 대출을 받을 수 있답니다

그리고 추정소득 도 DSR을 계산할 때 인정해 주기로 했고

규제지역 시가 6억 넘는 주택을 산다면 현대해상 에서는 DSR 60% 가능합니다

같은 조건인데도 DTI 랑 비교를 해보면 DSR 21.6% 더 높은 만큼 LTV, DTI 보다 더더더 DSR 이 까다롭다고

생각 하시면 되세요

이렇듯 부채가 많을 수록 대출 가능 한도를 더 낮게 받을 수 밖에 없겠죠?

헷갈리실 것 같아서 DTI DSR 차이점 한번 더 체크 해 드릴게요

DTI 는 주택 담보대출 원리금+기타대출의 이자만 상환 부담만 계산 하지만

DSR은 모든대출의 원리금(주택담보대출 원리금+기타대출도 원리금)상환하는것 이라고 보시면 되세요

주택을 구매하면서 부채가 같은 조건임에도 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역, 비규제지역

그리고 소득에 따라 적용 대출금액이 틀려질 수 있습니다

최종적으로 주택담보대출 받을 경우 필요한 한도나 주택 유형 신용등급 직업 주택수 등 상황에 따라

틀려질 수 있으니 미리 꼭 체크해보세요

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